Zapomeňte na mrakodrapy, hledejte skryté poklady. Průvodce bezpečným nákupem v cizině

Než přišla aktuální krize způsobená raketovými přestřelkami v Arábii, Spojené arabské emiráty se během pouhých několika let dostaly na špici zájmu českých investorů. Apartmány v Dubaji, případně v Abú Dhabí, nesměly chybět v nabídce žádné z realitních kanceláří orientujících se na prodej nemovitostí v cizině. 

Přestože nejžádanějšími zůstaly byty a domy v evropských destinacích, Blízký východ jim začal konkurovat díky kombinaci promyšleného marketingu, slibných výnosů, jednoduchosti nákupu, bezpečí a také příznivých daní.

Jak se situace změnila po začátku konfliktu, jaké vyhlídky má realitní trh na Blízkém východě a jaké alternativy se nabízejí investorům, kteří hledají vhodnou příležitost k nákupu nemovitosti v zahraničí?

Související

01:14

U hotelu v Dubaji hořelo, influencer "nic neviděl". Pověst emirátu tíží válka

Trhlina v dokonalém obrazu

Americko-izraelské nálety na cíle v Íránu a odvetná palba do okolních zemí způsobila ochlazení zájmu. Realitní agentury ale tvrdí, že všeobecná panika se nekoná. „Část klientů, která investici teprve zvažovala, se rozhodla počkat několik týdnů na vývoj situace. Strategičtí investoři ale věří, že region Perského zálivu má díky své vizi života po ropě tak silný základ, že jej lokální geopolitické otřesy nemohou dlouhodobě vykolejit,“ tvrdí marketingová manažerka realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jana Kasardová.

Také mezi několika desítkami zákazníků společnosti Rellox, kteří si pro investici vybrali Spojené arabské emiráty, se prý hromadné odstupování od smluv nekoná. „Zatím se nám ozval jediný klient, který chtěl vědět, jaké jsou možnosti při rušení smlouvy o pořízení investičního apartmánu v Dubaji,“ konstatuje majitel firmy Jan Rejcha. Odstoupit od již uzavřených smluv v Emirátech je podle něj komplikované a nákladné.

Zhruba dvě třetiny dubajských developerů podle agentury Reuters prodávají apartmány v projektech, které se teprve staví. V první fázi, po podání nabídky na koupi nemovitosti, investor zaplatí blokační poplatek v přepočtu ve výši zhruba od 30 do 150 tisíc korun. O ten v případě odstoupení od obchodu přijde v každém případě.

Druhým krokem je podpis rezervační smlouvy, s níž je spojena také první splátka kupní ceny. Ta se odvíjí od fáze výstavby – pokud je dokončená ze 60 a méně procent, činí obvykle dvě pětiny, pokud je v pokročilejší fázi, skládají se až tři pětiny. Když chce kupující couvnout v tomto momentě, záleží pak většinou na vstřícnosti developera, jak velkou část peněz je ochoten vrátit.

Související

Finský tenista prchal z Dubaje i s dětmi. Na hranicích ale přišly problémy

Je tu ale velká skupina potenciálních investorů. Ti o Dubaji či jiných místech na Blízkém východě teprve uvažují. Už před válkou s Íránem je někteří analytici varovali před možnými riziky především v Dubaji. Výstavba je tu v posledních letech skutečně masivní. Jen loni developeři dokončili a předali novým majitelům na 80 tisíc jednotek. A do roku 2028 jich mají dodat na trh dokonce mezi 300 až 400 tisíci.

Například ratingová společnost Fitch už loni kvůli pochybám o schopnosti trhu absorbovat tak velký přísun nových nemovitostí varovala, že letos v druhé polovině roku může přijít na trhu korekce. A že ceny, které od roku 2022 vzrostly až o 60 procent, mohou spadnout o desetinu i více. Válka riziko tohoto scénáře ještě zvýšila.

Raději Abú Dhabí

Právě kvůli hrozbě přehřátí realitního trhu v Dubaji se část zájmu investorů začala přesunovat jinam. „Zájem o investice v Abú Dhabí u nás roste, loni se město dostalo mezi deset nejžádanějších lokalit,“ potvrzuje Jan Rejcha. Hlavní město Emirátů láká hlavně na nižší ceny nemovitostí a další rychlý rozvoj, podobně jako třeba město Rás al-Chajma.

Na osud realitního trhu ve Spojených arabských emirátech, ale třeba také ve stále oblíbenějším Ománu, bude mít podle Reuters vliv především délka trvání íránského konfliktu.

Související

Nejdříve si kupte investiční byt. Ten vám pak vydělá na vlastní, radí "realiťák"

„Investice do nemovitostí se obvykle opírají o stabilitu, viditelnost a trvalou důvěru investorů, které však mají tendenci slábnout během dlouhodobé geopolitické nejistoty,“ cituje agentura Ryana Lemanda, ředitele společnosti Neovision Wealth Management z Abú Dhabí. Jinak řečeno, čím dřív se podaří válku ukončit, tím menší budou dopady na stabilitu realitního trhu na Blízkém východě a trhliny v pověsti bezpečného přístavu v rozkolísaném regionu.

Sázka na evropskou jistotu

Pro investora, který by rád nakoupil nemovitost v cizině a nechce riskovat ani čekat na výsledek války, se tak nabízejí investice především na starém kontinentu. Bezpečí a stabilitu ovšem vyvažují nižší výnosy. Zatímco apartmány ve Spojených arabských emirátech vydělávaly v posledních letech sedm až devět procent ročně, v evropských rekreačních střediscích jsou většinou výnosy z pronájmu nižší (viz grafika).

Největší část zahraničních investic do rekreačních nemovitostí v Evropě dlouhodobě směřuje do středomořských destinací ve Španělsku, Portugalsku, Řecku, Chorvatsku nebo Itálii. Tyto trhy mají několik společných výhod: stabilní turistickou poptávku, dlouhou sezonu a dobře rozvinutou infrastrukturu. 

Kombinace těchto faktorů zajišťuje relativně vysokou obsazenost apartmánů a likvidní realitní trh. Pro investory je důležité také to, že v těchto zemích už existuje široká nabídka profesionálních správcovských služeb, které mohou zajistit pronájem a provoz nemovitosti na dálku.

Související

Češi vydělávají přes Airbnb miliardy. Někteří našli trik, jak neplatit žádné daně

Nevýhodou středomořských destinací je hlavně rostoucí regulace krátkodobých pronájmů. V některých městech a turistických oblastech se objevují omezení pro Airbnb nebo licenční systémy pro turistické ubytování. A rychlý růst cen nemovitostí v posledních letech může postupně snižovat výnosnost nových investic.

Lyžařské destinace

Zimní rekreační nemovitosti představují specifický segment evropského realitního trhu, který se soustřeďuje do alpských regionů v Rakousku, Francii, severní Itálii a Švýcarsku. Tyto destinace patří mezi nejprestižnější lyžařské oblasti na světě a dlouhodobě přitahují mezinárodní klientelu.

V posledních letech nicméně investoři narážejí na bariéry v podobě stavebních uzávěr, které mají chránit krajinu a zabránit overturismu. „Například Rakousko má kvůli omezením nové výstavby vrchol za sebou,“ vysvětluje Jan Rejcha.

Nevýhodou alpských apartmánů jsou také vysoké náklady spojené s koupí a další regulatorní omezení. V některých regionech Rakouska nebo Švýcarska například existují pravidla omezující nákup nemovitostí zahraničními investory, případně jejich využívání jako druhého bydlení. Jinak řečeno, některé investiční byty kupující smí sám využívat pouze po určitou dobu v roce a ve zbylém čase je pronajímat.

Skryté poklady

Vedle zavedených středomořských a alpských resortů se v Evropě objevuje také skupina méně známých turistických destinací, které jsou atraktivní především nižšími cenami a potenciálem dalšího růstu. Nacházejí se převážně na Balkáně, kde se realitní sektor teprve postupně rozvíjí.

Právě nižší nasycenost trhu může být pro investory výhodou – v některých případech se nemovitost zhodnotí rychleji než v tradičních zemích z jihu kontinentu. Také výnosy z pronájmu jsou tu vyšší – často až kolem devíti procent ročně.

Typickým příkladem jsou přímořské oblasti Černé Hory nebo Albánie, kde turistický ruch v posledních letech rychle roste a nové resorty přitahují stále více zahraničních návštěvníků. Ceny investičních bytů nebo apartmánů jsou tu přitom i o polovinu nižší než v Chorvatsku nebo Španělsku.

Nevýhodou naopak může být menší likvidita realitního trhu, někde i méně rozvinutá infrastruktura. Investoři tak musí počítat s tím, že případný prodej nemovitosti může trvat déle než v proslulých středomořských destinacích.

Podobně fungují zimní resorty ve východní Evropě, například v Bulharsku nebo Rumunsku. V obou zemích se dají lyžařské apartmány pořídit velmi levně. Je ale třeba vzít v potaz i rizika: rekreační centra jsou závislá na menším počtu návštěvníků a trhy jsou citlivější na výkyvy poptávky. V některých případech opět hraje roli i horší kvalita infrastruktury nebo menší nabídka služeb ve srovnání s alpskými středisky.

Zajímavou kategorií jsou také rozvíjející se turistické lokality na pomezí Evropy a Asie, například na pobřeží Gruzie nebo v nových horských resortech na Kavkaze. Místní byznys i státní organizace se snaží přilákat zahraniční investory a návštěvníky kombinací nízkých cen, rostoucí turistické infrastruktury a relativně liberálního investičního prostředí. S ohledem na výbušný charakter regionu už ale ani toto nelze považovat za úplně bezrizikovou investici.