Ceny bytů v Praze nespadnou ani při vyšší výstavbě. Klesnou jedině snad po strašném ekonomickém šoku

Udělat něco s vysokými cenami bytů se snaží všechna velká města na světě a nepodařilo se to dosud žádnému. Praha v tomhle ohledu není žádnou výjimkou, říká David Mazáček, CEO české investiční platformy Upvest.

V rozhovoru jsme si povídali, jak v Upvestu prověřují projekty, kterým poskytují půjčku, kolik jich projde jejich prověřovacím sítem, a třeba i o tom, jestli je dobře, že Češi tolik milují investice do cihel. „Studentům říkám: Kupte si byt třeba někde v severních Čechách, protože když vám stát na důchod nic moc nedá, zůstane vám a budete se tam moci odstěhovat.“

Kdybyste měl své babičce u nedělního oběda vysvětlit, co Upvest dělá, co byste jí řekl?

Řekl bych jí, že půjčuje peníze developerům a majitelům nemovitostí.

A jak to bude znít profesionálním jazykem?

Jsme nebankovní financování, i když jsme vlastněni bankou, přičemž peníze získáváme od retailových klientů na platformě Upvestu.

Od loňského roku má stoprocentní podíl ve firmě Komerční banka. Jak vás to proměnilo?

Je to obrovská výhoda. Teď se třeba díváme na možnosti expanze do zahraničí a víme, že nám rozhodně pomůže, když máme v zádech takhle velký bankovní ústav. Stoprocentně to pomáhá i přítoku dalších klientů na naši platformu, velká část z nich prostě jsou klienti Komerční banky.

Kam, kdy a proč chcete expandovat do zahraničí?

Uvažujeme o větších trzích, než je ten český. Konkrétně analyzujeme situaci v Polsku, kde zatím vnímáme pozitivní vývoj, díváme se i na německy mluvící země. Do expanze se ale pustíme pouze tehdy, pokud si vyhodnotíme, že nám to dává smysl a můžeme našim investorům nabídnout produkt s obdobným profilem jako v České republice. Určitě do ní nepůjdeme za každou cenu.

Jak vypadá váš typický klient?

Je to retailový investor, ale už často na hranici kvalifikovaného investora. Vezměte si, že ke každému projektu od nás dostává 25 stran investiční analýzy, včetně výstupů z právní či investiční prověrky a analýzy rizik, která jsme schopni odhalit. Jde o velmi komplexní analýzu, což samo o sobě dost filtruje naši investorskou základnu. O tom, že naši investoři patří ke kvalifikovanějším, nepřímo svědčí i fakt, že průměrná expozice klienta na naší platformě je aktuálně asi 170 tisíc korun. To není malé číslo.

Kolik investorů v současnosti máte?

Na platformě Upvestu jich je zaregistrovaných asi 13 tisíc, přičemž asi 7500 jich aktivně investuje.

Jak vypadá síto, kterým musí projekty projít? Jaké charakteristiky musí splňovat, abyste do nich vložili peníze?

Chceme, aby expozice Upvestu na jeden projekt byla ideálně od 80 do 650 milionů korun. Alfa a omega přirozeně je, aby naše pozice v něm fungovala. Chceme financovat jen projekty, v nichž je na druhé straně zkušený partner. Bavíme-li se o novém developmentu, pak vyžadujeme, aby měl minimálně územní rozhodnutí. Zásadní pro nás samozřejmě je, aby byl projekt v dobré lokalitě. A jsme velmi opatrní. Dříve jsem pracoval pro velkého developera. Developer má jiný pohled, tam se sleduje, co se může povést a jak projekt vylepšit, tady naopak sledujeme, jaký je náš rizikový profil, tedy co by pro nás znamenalo, kdyby došlo k nepředvídatelným jevům. Vždycky musíme přemýšlet nad scénářem, co by se stalo, kdyby přišly problémy, nebo dokonce default – což se mimochodem za osm let fungování Upvestu nikdy nenastalo –, a také o tom, jak je naše pozice odolná takové situaci.

Co vám osobně víc vyhovuje – dívat se na možnosti, jak víc vydělat, nebo jste spíš risk manažer sledující, co by se všechno mohlo pokazit?

Asi jsem povahou konzervativnější člověk, takže možná spíš to druhé.

Kolik projektů u vás projde?

Rok od roku je situace jiná. Bylo by strašně hezké, kdybychom mohli každým rokem udělat stejný počet projektů, ale to se neděje. I naši investoři by určitě rádi viděli na naší platformě každé tři týdny jeden nový. Ale občas tam není nic osm týdnů, protože prostě musíte všechny pečlivě prověřovat. Ve výsledku tak financujeme od dvanácti do dvaceti projektů ročně. Naší ambicí je dostat se na 25 až 30.

Odmítnete jich hodně?

Naším sítem projde tak kolem deseti procent těch, které posuzujeme.

Lze rámcově říct, jak dlouho celý proces schvalování projektu trvá?

Když jde všechno rychle, což samozřejmě nezávisí jen na nás, ale i na té druhé straně, jsme schopni to zvládnout za osm až dvanáct týdnů. Tím myslím od schválení nabídky až po podepsání úvěrové smlouvy.

Jak monitorujete projekt, když už běží?

Pravidelným reportingem, ve většině případů kvartálním. Naši lidé na controllingu je projíždějí a samozřejmě reporty posíláme i našim investorům.

Trendem poslední doby je využívání umělé inteligence. Jak jste s ní na tom vy?

Využíváme ji a určitě budeme využívat víc, protože doba k tomu jednoznačně směřuje. Podstatné ale je na co. My ji třeba používáme na vyhledávání informací nebo třeba k analýze cen či zpracovávání typizovaných smluv. Jsem výrazně proti jejímu používání v investičním procesu, třeba při vytváření modelů nebo vyhodnocování due diligence.

Proč?

Protože když člověk od začátku řeší nějaký problém sám a píše si analýzy sám, tak o tom prostě přemýšlí jinak, než když mu něco vyhodí umělá inteligence a on to po ní jenom kontroluje.

Co byste označil za nejdůležitější věc, na kterou by se měl drobný investor podívat v prospektu projektu, než do něj vloží peníze?

Jednoznačně na rizika. Podáváme naprosto detailní kritické zhodnocení dané pozice transparentně, upozorňujeme investory na hlavní rizika a pokoušíme se je kvantifikovat. Investor by si je měl sám vyhodnotit v kontextu svého risk apetitu a očekávaného výnosu. Určitě by měl vždy prostudovat přiloženou investiční analýzu. Obecně by se měl vždy podívat, zda mu vyhovuje lokalita, a na sílu developera, hlavně u rezidenčních projektů. V případě komerčních nemovitostí by si měl investor udělat celkový obrázek o trhu.

Jaký máte v Upvestu poměr mezi rezidenčními a komerčními projekty?

Vyvíjí se to a mění v čase, ale teď máme víc rezidenčních. Souvisí to samozřejmě s tím, že rezidence hodně jede a kanceláří se naopak staví mimořádně málo.

V poslední době odchází z Česka hodně zahraničních investorů, kteří tu nakupovali komerční nemovitosti, a nahrazují je čeští. Co za tím je?

Určitě je jednou z příčin naše geografická poloha. Jsme prostě a jednoduše válce na Ukrajině blíž než třeba Německo. Druhým důvodem je, že zatímco na Západě ceny komerčních nemovitostí spadly, u nás k tomu v podstatě nedošlo. Nastala tak situace, kdy je možné koupit třeba kancelářskou nemovitost v Německu za stejný, nebo dokonce vyšší yield (procentuální roční zisk z pronájmu v poměru k investovaným nákladům – pozn. red.) než v Česku. Proč by si ji tedy západní investor kupoval u nás?

Často se kritizuje, že Češi dávají až příliš mnoho peněz do nemovitostí, místo aby investovali i jinak. Jaký na to máte názor?

Je pravda, že čeští investoři mají strašně rádi cihly. Podle mě na tom není nic moc špatného. Je fajn, když investujete do akcií, ale cihla má výhodu, že když se cokoliv na trzích stane, pořád vám ten byt nebo dům nebo investice do něj zůstane. Učím na VŠE, jak funguje trh nemovitostí, a když se mě studenti ptají, jak investovat a proč by měli kupovat nemovitosti, když jsou teď tak drahé, říkám jim jedno. Kupte si byt třeba někde v severních Čechách, protože kdyby se za pár desítek let něco negativního přihodilo na finančních trzích, už to bude v době, kdy vám stát na důchod nic moc nedá. Ale vám pořád zůstane byt, kam se budete moct odstěhovat.

Jak investujete vy sám?

Jsem toho názoru, že člověk má investovat do toho, v čem se vyzná a v čem se pohybuje. Takže logicky investuji do nemovitostního trhu.

Jaké má Upvest plány do dalších let?

Chceme zvyšovat a zvětšovat náš podíl na českém trhu, nabízet investorům větší počet možností a samozřejmě zvyšovat i počet našich investorů. To vše ale za podmínky, že budeme nadále držet náš počet defaultních projektů na nule. Kdybyste za mnou přišel s plánem zvětšit Upvest s tím, že budeme dělat rizikovější transakce, odmítnu to. Radši budeme dělat stejný objem transakcí jako v současnosti nebo i méně, pokud bude turbulentní trh, než zvyšovat míru rizika.

V posledních letech se při investování hodně zvažoval faktor ESG, tedy udržitelnosti a odpovědnosti v byznysu. Je to pořád důležitý ukazatel?

Na významu bezpochyby klesá. A podle mě to není úplně špatně. Posunujeme se prostě od euforického přijímání těchhle kritérií k pragmatičnosti. My jako nebankovní poskytovatel úvěrů nemáme žádné ESG limity, komu peníze půjčovat a komu ne. Nicméně tyhle faktory samozřejmě zvažovat chceme. Nebudeme financovat něco, co bude zatěžovat životní prostředí. A zároveň ESG zvažovat i musíme. Vždycky se musíme dívat na to, z čeho se náš úvěr splatí. Vždy to je buď refinancováním projektu, nebo jeho prodejem. No a když budete za pár let prodávat nebo refinancovat budovu, která nevyhovuje ESG kritériím, tak za ni prostě dostanete méně peněz a refinancování bude obtížnější.

V Praze slýcháme, jak lidi zajímá, jestli a kdy přestanou ceny nemovitostí růst. Je to reálné?

Když nebudeme brát v úvahu nějaký strašný ekonomický šok, který by nám přinesl takové problémy, že by pokles cen bytů rozhodně nevyvážil, reálné to podle mě není. Vysoké ceny bytů řeší v podstatě všechna velká města na světě a vyřešit se to ještě nepovedlo nikde. I kdyby se v Praze začalo stavět výrazně víc, výsledným efektem nebude pokles nominálních cen, ale maximálně zpomalení jejich růstu. Když se nad tím zamyslíte: co se asi stane s cenou stavebních prací, když se začne víc stavět? Klesat určitě nebude, a tedy ani cena nemovitostí. Jestli by něco mohlo zpomalit jejich růst, tak určitě kdyby se začalo víc stavět v pražských brownfieldech. Pak by se na trh uvolnila opravdu solidní masa nových bytů. Ale v Praze a obecně v krajských městech nominální cena bytů asi klesat nebude, jedině mohou mírně klesnout reálné ceny. To s sebou nutně přinese změnu kultury bydlení. Podle mě se tu dlouho žilo v představě, že člověk s nadprůměrným platem si v Praze může koupit byt, ve kterém bude bydlet se svou rodinou.

To už rozhodně neplatí.

No jasně. Ale to neplatí třeba ani v Mnichově. Máte-li nadprůměrnou kariéru, můžete si s manželkou pronajímat byt v Karlíně. Když přijde dítě a pak druhé, holt se budete muset odstěhovat do levnější čtvrti nebo za Prahu.