K 31.12.2001 zrušil Ústavní soud vyhlášku Ministerstva financí č. 176/1993 Sb, o nájemném z bytu. Poté, co Poslanecká sněmovna zamítala návrh zákona o nájemném, hrozilo, že v této oblasti nastane právní vakuum, a že staré smlouvy přestanou platit. Proto Ministerstvo financí vydalo k 1. 1. 2002 cenový výměr (č. 1/2002), který původní legislativní úpravu nahradí. Tento cenový výměr závazně upravuje vztahy nájemníků a nájemců po novém roce tak, že v bytech s regulovaným nájemným zůstane dosavadní nájemné, tj. nájemné placené k 31. 12. 2002, zachováno jako maximální, a to až do 30. 6. 2002. První změna oproti současnému stavu spočívá v odlišném výpočtu podlahové plochy bytu. Od 1.7.2002 bude do výpočtu maximálního základního měsíčního nájemného zahrnuta plná plocha všech obytných místností v nájmu, a k tomu ještě polovina plochy ostatních prostorů užívaných výhradně nájemcem bytu.(balkonu, lodžie, terasy apod.). Cenový výměr dále uvádí, že maximální základní nájemné v bytě se bude zvyšovat na základě koeficientu vycházejícího z vývoje cen stavebních prací. Ten je v cenovém výměru definován jako průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce, což by ovšem znamenalo dvanáctou odmocninu z ročního růstu (!!!), tedy téměř nic. Koeficient bude vyhlášen Ministerstvem financí k 1. 3. 2002. Obce nebudou oprávněny (na rozdíl od předchozí úpravy) tento koeficient snižovat, ani zvyšovat nájemné podle polohy domu. V případě provedení zateplení domu, může jeho vlastník zvýšit ročně nájemné o 30% vypočtených z dosažené úspory tepla. U cen služeb k žádným významným změnám nedošlo. Regulovat - ano či ne? Deregulace nájemného neznamená celoplošné zvýšení nájmů. V některých místech je již dnes maximální nájemné na tržní úrovni, či dokonce nad její úrovní (v méně atraktivních lokalitách) jinde, zejména ve velkým městech, je hluboko pod ní. To je způsobeno přebytkem či nedostatkem volných bytů, které je majitel ochoten pronajmout, a koupěschopnou poptávkou, která je v dané lokalitě ochotná cenu akceptovat. Například v Ostravě je volných bytů dostatek, majitelům domů se vyplatí mít dům obsazený, a tak jdou s cenou nájemného dolů. V Praze je bytů nedostatek, takže neuspokojená poptávka táhne ceny nahoru. #t(Tržní cena,tržní cena) nájemného totiž nevychází z nákladů, ale je určena vztahem mezi poptávkou a nabídkou v dané lokalitě. Etickým problémem regulace je porušování práva na majetek majitelů domů. Regulace nájemného jim neumožňuje nakládat se svým majetkem podle vlastní vůle. Jak by vzrostla cena po deregulaci? Základním efektem deregululace nájemného bude odstranění neefektivního nakládání s bytovým fondem. Rovnovážná cena nepřevýší současnou cenovou úroveň nájmů neregulovaných, která je vychýlená vzhůru regulací nájemného uplatňované ve více než 97% nájemního sektoru. Lze naopak důvodně předpokládat, že po sjednocením cenových úrovní by se tržní nájemné usídlilo na mnohem nižší úrovni. Příčinou by bylo větší množství bytů na trhu. Majitelům domů by se vyplatilo mít dům obsazený nájemníky, a tak by o ně bojovali - a to nejen cenou, ale i opravami domů, zvyšováním vybavení bytů apod. Odhady o výši rovnovážné úrovně nájemného z bytů se pohybují kolem dvou třetin rozdílu mezi stávající úrovní regulovaného a tržního nájemného. Každý si může udělat představu na základě současných cen na černém trhu. Zjistěte si obvyklé místní ceny v neregulovaných nájemních bytech a rozdíl oproti nájemnému v regulovaném sektoru snižte zhruba o třetinu. Taková by pravděpodobně byla nová výše nájemného po okamžité úplné deregulaci. Výhody deregulace: * regulace brání mobilitě na trhu s byty - v případě uvolnění nájmu by došlo k uvolnění trhu s byty. Lidé, kteří v současnosti drží více bytů, by je opustili, tudíž by byly k dispozici pro ostatní potenciální nájemníky. Jednotlivci bydlící ve velkých bytech by si hledali byt menší. ) * vlastníci by byli motivování k provádění oprav * zvyšování vybavenosti bytů * možnost výběru mezi levným bytem na periferii a drahým bytem v centru, mezi levnějším bytem na vesnici a dražším bytem ve městě * odstranění černého trhu s dekrety na byt Nevýhody deregulace: * v některých místech dojde k růstu nájemného (jde zejména o velká města) * problémem se může stát přechod z regulovaného na neregulované nájemné v případě, že nedojde k dohodě mezi nájemníkem a majitelem domu - pro tento případ se však navrhuje zákonem stanovený postup, který chrání nájemníky před nepřiměřeným růstem nájemného. Pokud by ani poté k dohodě nedošlo, řešila by se nejprve u tzv. smírčí komise, případně u soudu. * vznikne tlak na jednotlivce s nižšími příjmy (zejména důchodce) opustit velké byty, případně se odstěhovat z centra města . Pro zmírnění dopadů deregulačního procesu připravuje vláda novou sociální dávku na bydlení reflektující skutečně vynaložené náklady na bydlení ve vztahu k příjmu domácnosti tak, jako je to obvyklé v Evropě. Instituce, které se významně podílejí na diskusi o deregulaci: Ministerstvo financí - www.mfcr.cz ( má ve své věcné působnosti cenovou problematiku) Ministerstvo pro místní rozvoj - www.mmr.cz (je zodpovědné za bytovou politiku) Sdružení nájemníků ČR - www.son.cz Občanské sdružení majitelů domů - www.osmd.cz