Nabídky realitních kanceláří se jen hemží nabídkami k pronájmu bytu. Pokud ale nechcete byt pronajímat prostřednictví realitky, měli byste vědět, na co si dát při pronajímání bytu pozor. Přečtěte si, jakým způsobem vybírat nájemné, jak předejít neplacení najemného a jak sepsat smlouvu. Není pochyb o tom, že investice do nemovitostí a jejich pronájem patří mezi nejefektivnější, nejbezpečnější a nejvýnosnější investice. O tom nás téměř denně přesvědčují renomované realitní společnosti, ekonomové a další. A mají nepochybně pravdu. Málokdo vás však upozorní na určitá rizika, která jsou s tímto druhem "podnikání" spojena v případě, že se rozhodnete své nemovitosti pronajímat jako bytové prostory. Tentokrát se nezaměříme na výnosnost a kvalitu investic do nemovitostí, ale na rizika s touto činností spojená. Každý, kdo již pronajímá bytové prostory nebo se k tomu teprve chystá, by si měl na tato rizika dát pozor a snažit se jim předcházet.

Tip: Stáhněte si vzor smlouvy o pronájmu bytu

Jakou zvolit dobu nájmu? Doba nájmu samozřejmě záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. S novým nájemcem, kterého ještě dobře neznáte, smluvte raději dobu nájmu co nejkratší (3-6 měsíců) s možností dalšího prodloužení. Do určité míry tak snížíte rizika vyplývající z neplnění povinností nájemcem. Smlouvu však vždy uzavírejte na dobu určitou! Toto slovo má pro budoucí nájemní vztah velký význam. Pokud by ve smlouvě chyběla věta "nájemné se uzavírá na dobu určitou", nájemní smlouva bude automaticky uzavřena na dobu neurčitou. Tím znehodnotíte hodnotu svého bytu, protože váš byt s nájemníkem, který ho má pronajatý na dobu neurčitou, je fakticky za tržní cenu neprodejný. V případě, že byste pak dali svému nájemníkovi výpověď z nájmu, má právo po vás požadovat odpovídající náhradní ubytování, což se také velmi prodraží. Jakou formu placení nájemného zvolit? Jak nájemné stanovit? Jednou z nejdůležitějších věcí je sjednání výše, formy a způsobu placení nájemného. Nechtěli bychom se zde věnovat konkrétní výši nájemného, ale spíše formě a způsobu platby nájemného. Tato kritéria by měla být ve smlouvě jasně stanovena. Nájemné lze domluvit jako paušální částku v určité výši (pro příklad 5000,- Kč za měsíc). Zaplacením této částky má nájemník svou základní povinnost vyřešenou. Pronajímatel však z této částky musí platit nejenom poplatky do fondu oprav, zálohy na studenou a teplou vodu, tepelnou energii a odvoz odpadů, ale také účty za elektřinu a plyn. Nutno říci, že takto sjednané nájemné je pro pronajímatele krajně nevýhodné. A to nejenom výší částky, ale především nemožností regulace nájemníkovi spotřeby energií. Nájemník si tak může neomezeně plýtvat vodou, elektřinou, plynem atd. Pronajímatel platí měsíční zálohy, na které mu vybírané nájemné stačí. Nepříjemné překvapení však může přijít při ročním vyúčtování spotřeby vody, tepla či elektřiny, kdy od příslušného dodavatele přijde faktura na několik tisíc či dokonce desítek tisíc korun! Zaplacením tak vysoké částky nejenže nevytvoříte z nájemného žádný zisk, ale propadnete se do ztráty a na svého milého nájemníka doplácíte. Problémem je, že nájemník má své povinnosti splněné, protože vám nájemné zaplatil. Pokud tento problém není ve smlouvě o nájmu blížeji a konkrétněji řešen (například povinností nájemníka hradit doplatky z vyúčtování spotřeby energií), pak jsou vaše nároky vůči nájemníkovi nevymahatelné. Doporučujeme proto smluvit přepsání plateb elektřiny a plynu na nájemníka, který se stane plátcem těchto poplatků. Tento přepis lze provést na místních pobočkách příslušných distributorů elektrické energie a plynárenských distribučních společností. Nájemník tak bude motivován k úsporám energií, protože sám ponese náklady. Poplatky za spotřebu vody a tepla doporučujeme, aby platil dál pronajímatel. Ve smlouvě by si však měl s nájemníkem smluvit, aby mu účty za spotřebu vody a tepla proplácel (po předložení faktury, složenky či jiného dokladu). Jaký způsob placení nájemného zvolit? Způsob platby nájemného je velice důležitý. Ze zkušeností pronajímatelů vyplývá, že nejúspěšněji vybírají nájemné v hotovosti. Nabízí se samozřejmě podstatně jednoduší a pohodlnější způsob bankovní převod. Ten ovšem není pro nájemce tak motivující. Věřte, že jakmile se nájemník dostane do finančních problémů, pak je nájemné první zdroj z kterého lze ušetřit. Pokud by nájemce nezaplatil za elektřinu či plyn, dočká se toho, že po první "urgenci pokusu o smír" mu distributoři okamžitě zastaví dodávky energií. Tím by se byt stal neobyvatelným. Nezaplatí li však nájemce nájemné, nestane se okamžitě vůbec nic. Pronajímatelé nemají žádné možnosti, jak rychle dosáhnout vyplacení nájemného a pokud nájemce platí nájemné na účet, nenutí ho k placení vůbec nic. Jak dostat z nájemníka nájemné? Tím se dostáváme k největšímu problému, který může při pronájmu bytu nastat. Tím je zpožďování v placení nájmu nebo dokonce jeho neplacení vůbec. Tento problém souvisí s výběrem nájemníka. V současné legislativě má paradoxně pronajímatel oproti nájemci velmi slabé postavení. Proto je třeba snažit se co nejvíce problémům předejít, než je následně řešit. Prvním způsobem, jak zajistit platbu nájemného na určité období, je vyžadovat zaplacení nájmů na několik měsíců dopředu. Lze vyžadovat i vyplacení celoročního nájmu dopředu, ovšem tento způsob může být pro mnoho potencionálních nájemníků těžko přijatelné. Dalším způsobem, který lze použít, je zaplacení vratné kauce nájemcem. Tato kauce může být vypočítána jako násobek nájmu, nebo jako pevná částka, která je vratná ke skončení nájmu a propadá v případě neplacení nájemného. Výhodné je také smluvení poplatku z prodlení v případě, že by nebyl nájem splácen včas. Důležitým pravidlem je platba nájemného na měsíc dopředu. Rozhodně by nájem neměl být placen zpětně. Důvodem je nedostatečná rychlost soudního řízení, které může trvat i mnoho měsíců, ve kterých přicházíte o další a další nájemné. Přičemž nejde pouze o to, že vám nájemník nezaplatí nájem, ale vy poplatky za byt musíte platit dál. To dále prohlubuje ztrátu. Nikoho totiž nezajímá, že vám váš nájemník neplatí. Je to prostě vaše riziko. Všem, kteří se rozhodnou pro pronajímání bytů doporučujeme, aby věnovali dostatečnou pozornost všem hlavním rizikům, které jsou v tomto článku popsány a snažili se jim předejít. Ačkoliv je pronajímání bytů skutečně výhodnou formou zhodnocování investice do nemovitostí, je třeba upozornit, že existuje mnoho rizik, která mohou slibně se rozbíhající investici podstatným způsobem znehodnotit. Na co si dát pozor - Věnujte pečlivou pozornost výběru nájemníka - Smlouvu o nájmu bytu uzavírejte vždy na dobru určitou - Platby za elektrickou energii a plyn převeďte na nájemce - Pravidelně kontrolujte spotřebu vody (tepla) - Pravidelně (v přiměřené době) kontrolujte, zda nájemník řádně byt užívá - Nechte si platit nájemné v hotovosti - Ve smlouvě smluvte s nájemníkem poplatky z prodlení při neplacení nájmu - Nájem si nechte platit na měsíc dopředu, nikoliv za měsíc zpětně - Sjednejte s nájemníkem přiměřeně dlouhou dobu pro výpověď z nájmu

Související článek: Investovat do bytu v Praze?