Přemýšlíte o financování svého nového bydlení prostřednictvím hypotéky? Podívejte se, jak byste měli postupovat.

Svoji banku si pravděpodobně vyberete na základě informací o tom, na kolik vás úvěr přijde. Budete tedy především shánět údaje o úrokových sazbách a poplatcích, které budete muset během celého úvěrové procesu zaplatit. Základní  informace naleznete v sekci hypotéky. Ty méně obvyklé poplatky, které ovšem můžou často znamenat velké finanční rozdíly v celkové ceně hypotéky, přinášíme na konci článku.

Co vás čeká v bance?

Při první návštěvě banky si s vámi bude chtít úvěrový pracovník promluvit o vašich požadavcích. Určitě ho bude zajímat účel úvěru a možnosti ručení. Samozřejmě přijde řeč také na částky - ať už se jedná o částku, kterou předpokládáte, že budete potřebovat půjčit nebo výši příjmů a výdajů vaší domácnosti.

Na základě těchto informací úvěrový pracovník pomocí úvěrového simulátoru bude schopen předběžně říci, zda vám banka bude ochotna hypoteční úvěr poskytnout.

Je vcelku jasné, že rozhodující kritéria budou schopnost úvěr zajistit (ručit nemovitostí) a později ho řádně splácet (vykázat dostatečný příjem).

Otázku zajištění úvěru mají všechny bankovní instituce nastavenou podobně. Většinou všechny poskytují hypotéku od 70% do 100 % odhadní ceny zastavované nemovitosti; přičemž čím vyšší procento, tím vyšší požadovaná úroková sazba z poskytnutého úvěru. Takže disponujete-li nemovitostí v potřebné výši, je vše v pořádku.

Chci ručit nemovitostí, na kterou si beru hypotéku Nemáte-li nemovitost, kterou můžete ručit, je možné ručit nemovitostí, na kterou žádáte hypoteční úvěr. Nemovitost však musí být v osobním vlastnictví. Pokud je stávající majitel nemovitosti (prodávající) ochoten převést vlastnické právo nebo zapsat zástavní právo ve prospěch banky před převodem finančních prostředků, je vše v pořádku a banka vám je ochotna danou nemovitost vést jako nemovitost zastavovanou. V opačném případě, kdy prodávající není k tomuto jednání ochoten nebo i v případě, že si nemovitost chcete pořídit výstavbou, nabízejí banky tzv. Předhypoteční úvěr. Tento druh úvěru může být zajištěn například ručením třetí osoby nebo zástavním právem k pohledávce. Je úročen o trochu vyšší úrokovou sazbou, ale na druhou stranu je to zároveň výborná možnost, jak zvládnout dočasnou neschopnost disponovat nemovitostí sloužící k zástavě.

Druhým důležitým zkoumaným kritériem je schopnost klienta úvěr splácet. Jinými slovy banka zjišťuje, zda budou klientovi příjmy stačit k pokrytí jeho výdajů. Výdaje je nutno ještě rozdělit na dvě části. První část tvoří předpokládaná výše měsíční splátky úvěru (anuita) a druhou běžné výdaje domácnosti spolu s dalšími platbami, které už domácnost platí.

Zjišťování přesné výše běžných výdajů domácnosti by bylo velmi zdlouhavé a mohlo by vést k nepřesnostem. Proto mají banky obvykle nastaveny částky běžných měsíčních výdajů podle počtu členů v domácnosti. Postupy výpočtů těchto běžných výdajů se ale u každé banky značně liší. Některé berou v úvahu určitý násobek životního minima, jiné k životnímu minimu přičítají nějakou rezervní část, jiné mají zase zcela jiné specifické postupy pro výpočet výdajů. A právě na tom, zda podle banky vaše příjmy budou stačit na splácení úvěru, závisí jeho schválení.

Příklad: Pro názornost těchto velkých rozdílů uvádíme příklad na tříčlenné rodině (2 dospělí a tříleté dítě), která požaduje hypoteční úvěr ve výši  1 000 000 Kč, splácet ho bude 20 let při úrokové sazbě 5 %. Měsíční splátka tohoto úvěru (anuita) by byla 6 599,56 Kč. Příjem domácnosti je 20 000 Kč.

Banka	Stanovení výše měsíčních výdajů		Měsíční výdaje + anuita	Nárok na hypoteční úvěr
vzorec	částka
ČS	1,5 násobek životního minima	13 815,00 Kč	20 414,56 Kč	NE
ČMHB	zajištění 70 % →	10 859,89 Kč	17 459,45 Kč	ANO
život. minimum + 25 % anuity
zajištění 85 % →
život. minimum + 50 % anuity
zajištění 100 % →
život. minimum + 100 % anuity
eBanka	Interní postupy	14 000	20 599,56	NE
GE	interní postupy	13 949,00 Kč	20 548,56 Kč	NE
HVB	interní postupy	13 400,00 Kč	19 999,56 Kč	ANO
KB	1,2 násobek životního minima	11 052,00 Kč	17 651,56 Kč	ANO
Raiffeisenbank	[(život. minimum + anuita)*1,2] + 3000 (pražští občané *1,3)	21 971,47 Kč	28 571,03 Kč	NE
Wüstenrot	1,5 násobek životního minima (u osob s převažujícími příjmy jako OSVČ → 2 násobek životního minima)	13 815,00 Kč	20 414,56 Kč	NE
ŽB	interní postupy	12 800,00 Kč	19 399,56 Kč	ANO

Zdroj:  Informační materiály, internetové stránky a konzultace jednotlivých hypotečních bank.

Z výše uvedené tabulky vyplývá, že odmítne-li vaši žádost jedna banka, nemusíte to hned vzdávat. Nevyhovují-li vaše požadavky jedné hypoteční bance, můžete v jiné bez problémů uspět. Splňujete-li obě vyžadovaná kritéria (krytí nemovitostí a dostatečná výše příjmu), pozve vás úvěrový pracovník na další schůzku.

Přečtěte si, jaké doklady budete potřebovat a za jakých podmínek s vámi sepíše banka smlouvu. 


Poplatky související s pořízením hypotéky:

Banka	Čerpání úvěru	Správa a vedení úvěr. účtu (měsíčně)	Pokuta za mimořádné splátky	Nevyčerpání domluvené výše úvěru
ČS	neuvedeno	110 Kč (bez SFP), 150 Kč (se SFP)	úrokový výnos za dobu přijetí mimořádné splátky do konce platnosti fixu	2 % z nevyčerpané části úvěru
ČMHB	neuvedeno	150 Kč	5-4 roky před koncem fixu: 30 % předčasně splacené jistiny	10 % z nevyčerpané části úvěru (u více než ½ dohodnuté výše nebo částky nad 1 mil.)
4-3 roky: 24 %
3-2 roky: 18 %
2-1 rok: 12 %
do 1 roku: 6 %
eBanka	500 Kč (2.a další čerpání)	150 Kč	25 % z výše splácené jistiny	nevyčerpání větší než 20 % úvěru: 3 % z nevyčerpané části úvěru části úvěru
GE	500 Kč	200 Kč	Pětiletý fix: 1.rok trvání fixu: 30 % dosud nesplacené jistiny	3 % z nevyčerpané částky (min. 5 000 Kč, nevyčerpání více než  10 % dohodnuté výše úvěru)
2.rok trvání fixu: 20 %
3.rok trvání fixu: 15 %
4.rok trvání fixu: 10%
5.rok trvání fixu: 5%
Jednoletý fix: 5 %
HVB	neuvedeno	zdarma	zpracovatelský poplatek a skutečná refinanční škoda	půl roku neplatí, za další dobu (max.2 roky) 0,25 % z nevyčerpané částky měsíčně
KB	neuvedeno	100 Kč	Klasik: max. 25 % z objemu předčasně splacené jistiny	neúčtují
Plus: žádný
Raiffeisen	400 Kč (5. a další čerpání)	100 Kč (bez SFP), 150 Kč (se SFP)	10 % ze splácené částky	3 % z nevyčerpané částky
Wüstenrot	200 Kč	150 Kč	10 % ze splácené části úvěru nebo ve výši skutečné škody	při nevyčerpání více než 10 %: 3 % z nevyčerpané části nebo ve výši skutečné škody
ŽB	zdarma	100 Kč (bez SFP), 200 Kč (se SFP)	5-4 roky před koncem fixu:  30 % z nesplacené jistiny	do 100 000 Kč: 1000 Kč
4-3 roky: 22 %	nad 100 000 Kč: 10 % z nedočerpaného objemu úvěru
3-2 roky: 15 %
2-1 rok: 9 %
do 1 roku: 5 % (okamžité splacení: 33 % z předčasně splacené jistiny)

Poznámka: SFP - státní finanční podpora. Fix - označení pro období v němž je úvěr úročen fixní úrokovou sazbou.
Zdroj:  Informační materiály, internetové stránky a konzultace jednotlivých hypotečních bank.