V České republice existují 3 základní druhy bydlení. Jedná se o bydlení vlastnické, nájemní a družstevní (obsahuje prvky vlastnického i nájemního bydlení). Jaký druh bydlení je nejvýhodnější? Které představuje největší jistotu a které naopak riziko?

V současné době je nejrozšířenější bydlení vlastnické. Ve "vlastním" žije v ČR 46 % domácností. Další v pořadí je bydlení nájemní, které užívá 33 % domácností. 19% domácností bydlí v družstevních bytech. Do kategori ostatní spadají 2% bytů. 

Vlastnické bydlení

Základní podmínkou vlastnického bydlení je zápis příslušného bytu nebo domu do katastru nemovitostí. Další podmínkou je také dostatečné množství peněz, protože pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví je obecně nejdražší. Výhodou však je, že neplatíte žádné nájemné, ale pouze úhrady za služby spojené s bydlením a příspěvek do fondu oprav. Navíc s bytem můžete libovolně nakládat. Tento byt můžete bez překážek pronajmout, přestavět, zastavit za úvěr i prodat. Navíc je možné použít na nákup bytu hypoteční úvěr.

Vlastnické bydlení je obecně nejvíce chráněno. Lze ho omezit pouze zákonem. Takovými případy jsou nejčastěji vyvlastnění z důvodu obecného zájmu, například při demolici domu nebo stavbě dálnice. Takových případů je však velmi málo. Největší riziko vám hrozí již při pořizování bytu do osobního vlastnictví. Tímto rizikem jsou dlouhé lhůty při zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí a s tím související nejistota, zda bude zápis úspěšně proveden.

Tip: Přečtěte si článek Katastr = katastrofa?

Družstevní bydlení

Družstevní bydlení má mnohé společné prvky s bydlením vlastnickým i nájemním. Pořízení družstevního bytu je levnější než bytu do vlastnictví. Například v Praze činí rozdíl mezi cenou osobního a družstevního bytu cca 20%. Výhodou při pořízení družstevního bytu je především rychlost vyřízení koupě. Není nutno sepisovat Kupní smlouvu (postačí doklad o potvrzení přijetí kupní částky), není nutno čekat až několik měsíců na zapsání vlastnického práva do katastru nemovitostí. Stačí pouze na družstvu vyplnit a podepsat "Smlouvu o převodu členských práv a povinností" a následně podepsat "Nájemní smlouvu". Stejně rychlé a levné je i vyřízení prodeje družstevního bytu. Nakládání s družstevním bytem je omezené. Družstevní byt nesmíte pronajmout, bez souhlasu družstva nesmíte nechávat v bytě bydlet další osoby. Můžete sice uzavřít podnájemní smlouvu, ale ta podléhá souhlasu družstva. Družstevní byt taktéž nesmíte zastavit. Není totiž ve vašem vlastnictví, ale ve vlastnictvím družstva. Vy jste pouze členem družstva. A asi největším problémem, zejména pro potenciální kupce, je hypoteční úvěr. Te totiž nelze na koupi družstevního bytu využít.

Družstevní bydlení je obecně bezpečné. Největším rizikem může být špatné hospodaření družstva, kterého jste členem. To může vyústit i ve vyhlášení konkurzu na majetek družstva a tudíž i vašeho bytu, který se stává předmětem konkurzní podstaty. V důsledku toho o "svůj" družstevní byt můžete přijít. Do současné doby se do takové zlé situace dostala 4 bytová družstva, což je však velmi málo vzhledem k celkovému počtu družstev (v roce 1999 kolem 10 000). Bytová družstva spravují v České republice přibližně 750 000 bytů. 

Nájemní bydlení

Pronájem bytu sice neklade žádné nároky na počáteční velkou investici, nicméně výše nájmů je hlavně v Praze a velkých městech poměrně vysoká. Lze říci, že pronájem bytu je nejvýhodnější na kratší dobu (1 - 4 roky). Na delší dobu je výhodnější vzít si hypoteční úvěr pro pořízení vlastního bydlení. To je samozřejmě možné jen v případě, kdy máte dostatečně velký příjem.
Splátky hypotečního úvěru na pražský byt v ceně nad 1 milion korun jsou srovnatelné s tržním nájemným a mohou se pohybovat okolo 8000 Kč. Nevýhodou je poměrně velké zadlužení na dlouhou dobu. Výhodou však je, že si splátkami platíte na vlastní, zatímco nájemné jde do kapsy pouze pronajímatele.
S pronajatým bytem nemůžete dělat prakticky nic. Pronájem bytu slouží skutečně jen k bydlení nájemce. Bez vlastníkova souhlasu nelze s bytem libovolně nakládat. Souhlas pronajímatele potřebujete ke stavebním úpravám bytu, k dalšímu pronájmu či podnájmu i k bydlení dalších osob.

Tip: Spočítejte si přibližné splátky hypotéky

Nájemní bydlení by z logiky věci mělo být chráněno nejméně. V ČR tomu ovšem tak většinou není. Vyskytují se zde 2 kategorie nájmů. Nájmy (tzv. "staronájmy"), uzavírané na dobu neurčitou. Nájemci těchto bytů jsou více chráněni než ostatní. Výpověď z nájmu jim lze dát jen ze zákonem uváděných důvodů. Při výpovědi z nájmu mají nárok na náhradní ubytování (náhradní byt). Navíc platí regulované nájemné, které lze jen omezeně zvyšovat. Tyto nájmy převažují a jejich podíl se pohybuje okolo 90 % všech nájmů. Ostatní nájemci (tzv."novonájemci") takové výhody nemají. Většinou mají najatý byt na dobu určitou, platí tržní nájemné apod. Navíc nabídka takovýchto nájemních bytů je nedostatečná a to vede k dalšímu zvyšování nájmů.
 

Tip: Přečtěte si článek Regulované nájemné. Ano či ne?

Klady a zápory

Vlastnické	Družstevní	Nájemní
klady
- nejvíce chráněno zákonem - libovelné nakládání s bytem - vyšší tržní cena bytu - není nutné platit nájem - lze využít hypoteční úvěr	- není nutné sepisovat kupní smlouvu - absence zápisu do katastru - rychlé vyřízení prodeje bytu - nižší pořizovací cena bytu	- žádná počáteční investice - výhodné na kratší dobu
zápory
- vyšší pořizovací cena bytu - dlouhé lhůty při zápisu do katastru	- byt nelze pronajmout - byt nelze zastavit - na byt nelze vzít hypoteční úvěr - špatné hospodaření družstva	- vysoké tržní nájemné - nelze provádět žádné úpravy - nenávratná investice

Druhy bydlení a jejich podíly v ČR

druh	počet	Podíl
Byty v os.vlastnictví	1 722 000	46 %
Nájemní byty	1 219 000	33 %
Družstevní byty	704 000	19 %
Ostatní	87 000	2 %

Zdroj: ČSÚ

Závěrem

Asi není třeba zdůrazňovat, že bydlení ve svém, tedy v bytě v osobním vlastnictví, je po všech stránkách nejvýhodnější. Jedinou překážkou je pořizovací cena bytu. Tento fakt proto nahrává trhu s nájemními byty, který se díky tomu nemusí bát o zájemce. Družstevní byty jsou alternativou zejména pro lidi, kteří mají dostatek vlastních prostředků a nepotřebují využít hypoteční úvěr.

Speciální příloha Od ledna příštího roku se navíc sníží státní podpora u stavebního spoření. Proto je rozumné uzavřít smlouvu o stavebním spoření ještě v letošním roce. Informace o připravovaných změnách, modelové příklady a další informace naleznete v naší speciální příloze.