"První mýtus je, že na nemovitostech se nedá prodělat," uvedl analytik České spořitelny (ČS) Michal Skořepa. Připomněl, že po roce 2008 trvalo několik let, než se ceny bytů vrátily na úroveň před pádem Lehman Brothers. "Nejvíc lidí investuje právě tehdy, kdy všechno jde nahoru, protože mezi nimi panuje pocit, že to začíná vynášet. Jenže to je zpravidla přesně okamžik, kdy se to zlomí. Většinou proto, že ekonomika je v nějaké bublině," dodal.
To, že Češi mají vlastnické bydlení v krvi a jsou tím výjimeční, je podle něj omyl. "Stačí se podívat na mezinárodní srovnání, Česko je v Evropě někde uprostřed," poukázal Skořepa na statistiku. "Po roce 1989 došlo k plošné privatizaci, takže se z národa, který byl zhruba půl na půl vlastnický a nájemní, stal národ prudce vlastnický. Ale už to přestává platit."
Zatímco kolem roku 2010 bydlelo ve vlastním asi 80 procent lidí, dnes je to přibližně 75 procent. "Pomalu ustupujeme z představy, že každý musí bydlet ve vlastním," dodal Skořepa.
Extrémní Praha
Praha už ukazuje, že v mnoha případech se vyplatí spíš nájem než hypotéka. "Pokud člověk peníze, které by jinak dal do akontace, splátek, pojištění či daní z nemovitosti, místo toho investuje, může po 30 letech vyjít lépe než vlastník bytu," vysvětlil Skořepa. Nájemní bydlení, dříve vnímané jako provizorium, tak může být pro investičně disciplinované domácnosti výhodnější cestou.
Právě metropole je podle většiny diskutujících místem, kde se proměna vztahu k bydlení projeví nejdřív. "Praha je výjimečné město a ne každý může čekat, že si tam koupí dvoupokojový byt," upozornil Pavel Doležal, předseda investiční společnosti Family ACE. "Už teď jsou čtvrti, kde stojí metr čtvereční 250 až 300 tisíc korun. V Praze potřebujete 14,5 ročního platu, v Mostě 4,5." Ukázal tím, jak se český realitní trh začíná diferencovat. "Jsou to různé lokality a různé segmenty. Rozdíly mezi Prahou, Brnem a dalšími městy se budou zvětšovat," uvedl.
Není to nic neobvyklého. Například v Itálii jsou ceny starých, technicky nevyhovujících bytů kvůli přísnějším ekologickým normám velmi nízké, zatímco nové byty si drží vysokou cenu.
Na téma navázal developer Marcel Soural ze společnosti Trigema. "Do 30 let přijde zásadní problém s panelovými domy. Buď přijdeme s novými technologiemi, jak je sanovat, nebo se budou muset nahradit. A to bude problém i kvůli vlastnictví v podobě společenství vlastníků jednotek," upozornil.
Podle Sourala bude centrum republiky dál přitahovat investice i obyvatele, ale dostupnost bydlení se zlepší jen málo. "Ceny bytů v Praze dál porostou. Je to způsobené nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou," řekl. Vyčíslil ji přibližně na sto tisíc bytů. "Stavět by se mělo deset až 12 tisíc bytů ročně, povoluje se ale jen sedm až osm tisíc," dodal.
Zlepšení může přinést nový stavební zákon, který má začít platit v roce 2027. "Pokud se podaří proces zjednodušit, mohly by se ceny stabilizovat kolem let 2028 až 2029," odhadl Soural. Do té doby však tlak na ceny neustane.
O pokoj méně
Důsledkem je, že nové byty se zmenšují. Za posledních osm let se průměrná velikost bytu v Praze snížila o jeden pokoj, tedy asi o deset metrů čtverečních. Objevují se i mikrobyty o velikosti 16 metrů.
Cenové rozdíly jsou ale dnes patrné i uvnitř samotného města. Zhruba čtvrtina všech nových bytů se staví v Praze 9, kde je podle Souralových slov vlivem silné konkurence cena kolem 145 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco pražský průměr činí přibližně 173 tisíc. Další cenový posun nahoru čeká širší okolí hlavního města.
"Ceny porostou dlouhodobě nejen v Praze, ale i ve městech, která jsou v dobré dojezdové vzdálenosti," přidal David Mazáček, CEO investiční platformy Upvest. "Přichází období, kdy lidé kvůli rodině a nedostupnému bydlení v Praze hledají alternativy. Budou více dojíždět." Podle něj růst cen zdaleka nekončí, jestliže situaci neovlivní nějaká nečekaná vnější událost. "Nebude to o deset až 15 procent ročně, ale spíš tempem mezd a inflace. Ani když se bude více stavět, ceny neklesnou, spíše budou stagnovat," dodal.
Mazáček upozornil, že pojem dostupné bydlení se v kontextu Prahy zásadně promění. "Budete bydlet třeba 80 kilometrů od hlavního města, ráno zaparkujete na nádraží a za pětadvacet minut budete v Praze. Takovou infrastrukturu ale zatím bohužel vybudovanou nemáme," uzavřel debatu.
