Podle analýzy poradenské společnosti Deloitte, která srovnávala významná evropská velkoměsta podle počtu hrubých ročních mezd potřebných ke koupi průměrného 70metrového bytu, se Praha umístila na třetím místě od konce. K pořízení bydlení potřebuje kupující rovných 15 celoročních výdělků. V Brně je to pak 14 a v Ostravě bezmála 11 ročních průměrných mezd v dané lokalitě.
V Evropě i ve vyspělých zemích jinde ve světě se ovšem dají najít města, kde se s bytovou krizí dokážou - alespoň částečně - poprat. Týdeník Ekonom vybral některá z nich a analyzoval, díky čemu se podařilo zajistit pomalejší zdražování nemovitostí a jak se daří držet na uzdě nájmy.
Z analýzy vyplývá, že se nabízejí v podstatě dvě hlavní cesty. Ta první je tržní, kdy se místní politici rozhodli jít co nejvíc naproti nové výstavbě a ceny zkrotil sám trh díky růstu nabídky. Druhou variantou jsou nejrůznější regulace od povinné výstavby dostupných bytů v developerských projektech přes určitou formu zastropování nájmů až po městskou výstavbu. Zatímco příklady prvního přístupu lze najít především v anglosaském světě, evropské země se vydávají spíš druhou cestou.
Když má trh volnou ruku
Zastánci tržního řešení bytové krize, tedy hlavně "nakopnutí" nabídky, se ve vybraných městech zaměřili především na dvě věci. Tou první byla zásadní reforma územního plánování, která měla odblokovat mnoho pozemků pro hustější, případně vyšší výstavbu. Druhou ideou je pak omezení dalších regulací, které prodražují samotnou výstavbu.
Za příklad jednoho z nejradikálnějších přístupů může posloužit 1,5milionový Auckland na severu Nového Zélandu. Velkoměsto po roce 2010 zažívalo stejný problém, jako má dnes většina evropských metropolí: stěhovaly se do něj desítky tisíc obyvatel ročně, což vedlo k prudkému růstu cen nemovitostí i nájmů.
Vedení Aucklandu se proto v roce 2012 rozhodlo k odvážnému kroku: zásadně změnit územní plán, a to tak, aby uvolnilo zhruba tři čtvrtiny území v katastru města pro podstatně intenzivnější výstavbu. Od roku 2016 tak podle nového dokumentu například ve vilových čtvrtích přestalo platit omezení, které umožňovalo jen výstavbu dalších rodinných domů, a zelenou nově dostaly až třípatrové bytovky nebo řadové domky. V blízkosti významných uzlů veřejné dopravy zase nový územní plán povolil výškovou zástavbu. A v celém Aucklandu také umožnil podstatně větší "zahuštění" města než doposud. K tomu se přidaly ještě zdánlivé detaily. Typicky šlo třeba o zrušení povinnosti stavět parkovací místa v lokalitách s dobře dostupnou MHD, což mělo snížit náklady na výstavbu jednoho bytu o více než 10 procent.
Efekt uvolnění územního plánu se projevil poměrně rychle. Na celém území Aucklandu, který má zhruba stejný počet obyvatel jako Praha, vzrostl počet povolených bytových jednotek z 12,5 tisíce v roce 2015 na více než 20 tisíc o čtyři roky později. Jen mezi lety 2016 a 2021 podle analýzy tamního statistického úřadu vzniklo díky reformě územního plánování navíc bezmála 22 tisíc nových bytů.
Co se cen bydlení týče, analýza univerzity v Aucklandu na základě srovnání s jinými novozélandskými městy tvrdí, že reforma snížila růst cen nájemného oproti jiným lokalitám až o třetinu. Například v letech 2017 až 2024 stouply činže v Aucklandu o 22 procent, zatímco celonárodní růst cen byl 34procentní. O třetinu pomalejší než jinde byl pak také růst nabídkových cen nových bytů.
Podobnou reformou o několik let později prošlo také americké město Minneapolis. To se pustilo do deregulace územního plánování v roce 2016 a o čtyři roky později uvedlo do praxe nový územní plán, který místo striktně stanovených limitů nechával rozhodování o nové výstavbě na dohodě investorů s místními úřady a obyvateli. Stejně jako v Aucklandu umožnil hustší a vyšší výstavbu na dosud zapovězených místech a povinnost zajistit k novým bytům parkovací místa zrušil rovnou na celém území města. Celková nabídka nových bytů díky tomu vzrostla do roku 2022 o 12 procent, což bylo výrazně více než v dalších amerických městech. O třetinu až čtvrtinu pomalejší bylo také zdražování nemovitostí a nájmů.
Trh pod dohledem
V Evropě v podstatě neexistuje k odvážným plánům, podobným těm z Minneapolisu nebo Aucklandu, paralela. Přesto lze najít města, která se snaží držet realitní trh na uzdě hlavně pomocí přísunu co nejvyššího počtu nových bytů. Zároveň ale kombinují tržní principy se silnou pozicí samosprávy, která má na novou výstavbu zásadní vliv. A především - větší důraz kladou na nájemní bydlení.
Například ve finských Helsinkách se daří dlouhodobě držet počet každoročně dokončených bytů na podobné úrovni jako v Praze, která má ovšem téměř trojnásobný počet obyvatel než finská metropole. Konkrétně mezi lety 2018 a 2024 činil roční průměr dokončených nových bytů více než 6,3 tisíce. Pro srovnání - v Praze jich loni developeři dokončili zhruba 6,5 tisíce a šlo přitom o jeden z nejlepších roků.
Nutno ovšem přiznat, že Helsinky jsou v jiné situaci než Praha. Finské hlavní město drží ve svém vlastnictví na 65 procent pozemků, které dlouhodobě, obvykle na 60 až 80 let, pronajímá pro novou výstavbu. Má tak daleko větší páky a možnosti, jak rozvoj města korigovat. Vedle toho radnice stanovuje při povolování staveb také mix bytů - 25 procent musí tvořit sociální bydlení, 30 procent byty s regulovaným nájmem pro střední třídu a zbytek představují běžné komerční byty. Díky tomu patří Helsinky mezi města s nejlevnějšími nájmy a také ceny bytů - ve třetím čtvrtletí v přepočtu mírně nad 120 tisíc korun za metr čtvereční - jsou nižší než například v Praze.
Cestou podpory výstavby se vydal také německý Hamburk. Tamní magistrát si stanovil za cíl dodávat na realitní trh s 1,9 milionu obyvatel 10 tisíc nových bytů ročně. Mezi lety 2011 a 2022 tak vzniklo v přístavním městě 93 tisíc bytů a růst cen bytů i nájmů v tomto období se pohyboval v nízkých jednotkách procent ročně.
Také v případě Hamburku hraje velkou roli veřejná správa, která se vydala cestou výstavby nových čtvrtí. Jednou z nejzajímavějších je čtvrť HafenCity, která roste na místě bývalých doků a přístavu. Specifický přístup města spočíval v tom, že se radnici ještě před zahájením projektu podařilo utajeně vykoupit většinu místních pozemků. Při určování rázu čtvrti tak mají politici velkou páku: pozemky odprodávají developerům na předem jasně určené projekty, které splňují parametry včetně například parkování nebo podílu dostupného bydlení v nových domech. Z prodeje těchto pozemků pak město financuje budování infrastruktury.
Zatímco modely zajištění dostupného bydlení v Helsinkách nebo Hamburku nejsou pro Prahu využitelné kvůli tomu, že většinu pozemků město už prodalo, inspiraci často politici hledají ve Vídni. Ta skutečně patří mezi města s nejnižšími nájmy a také podstatně mírnějším zdražováním nemovitostí než v Česku. Zároveň jde ale o drahý model - roční náklady města se pohybují kolem 1,5 miliardy eur. Podstatnou část ze sedmi až deseti tisíc každoročně postavených bytů totiž financuje samotná radnice a výsledkem je, že zhruba 60 procent bytů patří městu.
Skrytá rizika regulací
Mezi desítkou měst s nejlevnějšími nájmy v Evropě figuruje také německý Berlín. Ten ovšem může zároveň posloužit jako odstrašující příklad, kam mohou vést nedomyšlené a příliš přísné regulace realitního trhu.
Berlín kvůli populačnímu růstu zažil mezi lety 2010 a 2018 zvýšení nájmů z úrovně kolem osmi eur za metr čtvereční měsíčně až téměř na dvojnásobek. Toto zdražování vedlo ke stěhování části obyvatel ze čtvrtí v širším centru a k sociálnímu pnutí. Místní rudo‑zelená koalice na radnici se rozhodla radikálně zasáhnout a od začátku roku 2020 zavedla zmrazení nájmů na úrovni roku 2019, a to na pět let. Opatření se dotklo na půldruhého milionu bytů v německé metropoli.
Mezi obyvateli Berlína sice tento krok vzbudil souhlasné reakce, přinesl ale řadu komplikací. Zákaz způsobil výrazný propad nabídky volných bytů, a to až o 50 procent. Jejich majitelé se je rozhodli raději prodat anebo nechat prázdné. Studie Ifo institutu a DIW ukázaly, že regulace nájmů spojená s nedostatkem volných bytů dokonce vedla ke zrychlení růstu činží v okolních městech, kam se stěhovali ti, na něž byty v metropoli nezbyly. Zároveň podle studií ochabla ochota majitelů nájemních bytů investovat do oprav - a to také o polovinu. Levnější nájmy tak pocítili třeba stavební řemeslníci, kteří si stěžovali na silný úbytek zakázek.
Dilema, co s tím, nakonec za politiky vyřešil německý Ústavní soud, který regulaci zrušil jako neústavní. A nejen to - majitelé bytů mohli zpětně žádat o ušlý nájem za období, kdy cenový strop platil. Chaos se pak podepsal i na odlivu developerů, kteří o nejistý trh ztratili zájem.
Ironií je, že titíž Berlíňané, kteří si hlasitě chválili zastropované nájmy, zároveň jasnou, téměř 65procentní většinou v roce 2014 zamítli výstavbu 4,5 tisíce bytů na okrajích nikdy neotevřeného letiště Tempelhof, které leží ve vnitřním centru Berlína. Místo novým bytům dali přednost největšímu městskému parku v Evropě.
Jako nedostatečné se ukázaly být také další regulace, kterými se politici pokoušeli zvrátit růst činží. Typickým příkladem jsou omezení a zákazy krátkodobých pronájmů typu Airbnb, ke kterým přikročili například v Barceloně, Amsterdamu nebo v Paříži. V obou případech se ukázalo, že nařízení nejsou samospásná - fungovala jen krátkodobě. Například v Amsterdamu klesly ceny nájmů jen na několik měsíců a pak pokračovaly v růstu ve stejném tempu. A třeba restrikce Airbnb v Barceloně sice snížily mezi lety 2018 a 2024 počet bytů nabízených ke krátkodobému pronájmu o čtvrtinu, dlouhodobé nájmy ale přesto za stejnou dobu stouply téměř o dvě pětiny, což bylo trojnásobné tempo růstu cen oproti zbytku Španělska.
Jaké z toho plyne ponaučení pro Prahu? Dílčí restrikce a regulace mohou dočasně pomoci, dlouhodobé řešení bytové krize ale spočívá především v uvolnění pravidel územního plánování a vstřícnosti k hustší a vyšší zástavbě. Aktuální podoba Metropolitního plánu ovšem napovídá, že k tomu Praha zatím nenašla odvahu.
