Vývoj byl překotný, i když ho poznamenalo covidové období. Dva roky po přijetí zákona "lex developer" začala bytová výstavba v Polsku trhat rekordy. Zatímco v roce schválení zákona 2018 dokončili stavaři 185 tisíc bytů, o dva roky později to bylo už 221 tisíc a v roce 2022 dokonce přes 230 tisíc bytů, tedy nejvíc od roku 1978.
Příznivé podmínky na trhu, především rychlé a vstřícné povolování nové výstavby, přilákaly do země také mnoho zahraničních investorů. Nechyběly mezi nimi ani české developerské společnosti.
"V poslední dekádě se podmínky ze strany českého státu v oblasti povolování staveb natolik zhoršily, že jsme začali hledat příležitosti jinde," vysvětluje zpětně rozhodnutí vydat se na polskou spanilou jízdu ředitelka strategie společnosti UDI Group Marcela Fialková. Firma staví od roku 2021 ve Varšavě. V jejím bytovém projektu Classic Ursus vyroste v několika etapách bezmála tisícovka bytů.
Jako zemi vhodnou pro další expanzi si Polsko vybrala i společnost Crestyl. Na tamní trh vstoupila v roce 2021 prostřednictvím akvizice místního developera Budimex Nieruchomości za 8,5 miliardy korun.
Obě české firmy si dnes své rozhodnutí pochvalují. Oproti souboji nervů, který stavitelé svádějí s úřady doma, je podle nich proces získání stavebního povolení a výstavby v Polsku daleko jednodušší.
Pro kritiky zkostnatělé české legislativy se tak Varšava stala příkladem, který s oblibou uvádějí jako vítězství trhu nad bytovou krizí. Skutečnost je ale komplikovanější. Ani severnímu sousedovi se navzdory intenzitě výstavby, o níž si můžeme nechat zdát, nevyhnulo zdražování nemovitostí.
Sporný "lex developer"
Při analýzách rozmachu bytové výstavby v Polsku se často hovoří o blahodárném vlivu lexu developer z roku 2018. Co zákon vlastně obsahuje a jak usnadňuje výstavbu?
V první řadě zjednodušuje povolovací procesy pro bytovou výstavbu tím, že umožňuje stavět za určitých podmínek i v rozporu s místními územními plány. Má to jednu podmínku: stavaři se musí podílet také na zajištění infrastruktury a občanské vybavenosti v lokalitě. Cílem bylo "odemknout" pro výstavbu pozemky, u nichž by jinak bylo zapotřebí složitě měnit územní plán.
Podílet se na stavbě školky nebo komunikací vedoucích k novému sídlišti ovšem nestačí. Developer musí dosáhnout shody s místními obyvateli a samosprávou. Pokud zastupitelé městské části na projekt kývnou, není už potřeba čekat na rozhodnutí stavebního úřadu.
Podle statistiky o prudkém růstu počtu dokončených bytů po přijetí zákona se na první pohled zdá, že možnost obejít stavební úřad a dohodnout se s místními je hlavní příčinou tohoto jevu. Jak ale ukazuje například studie autorů z Lodžské univerzity, skutečný přínos zákona je patrně menší, než se mu přisuzuje. A navíc se výrazně liší v jednotlivých polských městech.
"Výzkum ukazuje, že developeři nemají o možnost schvalování bytových projektů podle ustanovení takzvaného zvláštního zákona o bydlení velký zájem," píší autoři studie. Podle jejich výpočtů developeři mezi lety 2018 a 2022 podali 64 žádostí o schválení projektů podle nových pravidel, zhruba třetinu nakonec stáhli, třetinu úřady zamítly a jen třetina se nakonec začala stavět.
Konkrétně ve Varšavě tvořily projekty schválené bez stavebních úřadů na základě pravidel "lex developer" v roce 2019 jen necelé procento povolených bytů. O dva roky později to bylo 12 procent. V jednotkách procent se tento podíl pohyboval v dalších polských velkoměstech. Jinými slovy - naprostá většina bytových projektů prošla klasickým stavebním řízením a roli při masivní výstavbě hrálo třeba ekonomické oživení v Polsku po pandemii nemoci covid-19, případně nízké úrokové sazby.
Hlavní je předvídatelnost
Reforma stavební legislativy ovšem nespočívala jen v zákonu pro developery. Polsko prošlo také reformou územního plánování a podařilo se mu zmenšit byrokracii při povolování staveb. "Připomínky k samotnému stavebnímu řízení, které je v souladu s plánem, nejsou četné, obstrukce běžné z Česka v Polsku neznáme," potvrzuje šéfka strategie UDI Group Fialková.
Ani v Polsku se přitom developer nevyhne získávání razítek od vícero úřadů. Není jich ale na čtyři desítky jako v Česku. "Vše závisí na velikosti zástavby a její poloze. Pokud je zástavba rozsáhlá a nachází se ve městě, je obvykle zapotřebí několika souhlasů různých úřadů. Obvykle to zahrnuje povolení z ochrany životního prostředí, někdy povolení památkářů, někdy schválení od leteckých nebo vojenských úřadů, pokud se stavba nachází v blízkosti letiště nebo vojenských objektů. Další jsou třeba hasiči a hygiena," vysvětluje Michal Žuliński z polské dceřiné společnosti UDI Group.
Daleko menším problémem je v Polsku takzvaný NIMBY efekt, tedy odpor starousedlíků k nové výstavbě v okolí jejich bydliště. A vstřícnější jsou také místní samosprávy. "Získání stavebního povolení v Polsku je předvídatelnější z hlediska odpovědnosti a načasování. Samotný postup je jednodušší a k námitkám proti platnému stavebnímu povolení dochází velmi zřídka. Obec výstavbu na rozdíl od řady případů v České republice a především pak v Praze nebrzdí," říká Fialková.
Podobně pochvalná slova znějí z Crestylu. "V Polsku máte daleko větší jistotu v rámci územních plánů," tvrdí generální ředitel firmy Simon Johnson. "Práva účastníků jsou v celém povolovacím procesu jasně definovaná. Pro developera je předvídatelné, jaké bude mít náklady se získáním stavebního povolení a jak dlouho bude trvat," dodává. Z územních plánů podle něj jasně vyplývá, co se kde smí postavit.
V průměru tak podle zkušeností Crestylu uplynou od koupě pozemku k vydání stavebního povolení tři roky. V Česku je stejný proces až několikanásobně delší. "Například u našeho projektu v Praze-Lužinách jsme na všechna povolení čekali třináct let," odkazuje Fialková na dobu, v Praze poměrně běžnou.
A když už v Polsku na obstrukce dojde, jsou úřady schopny vyřešit je podstatně flexibilněji. "I v Polsku existuje právo odvolat se, různé spolky nebo sousedé mohou rozporovat úřední rozhodnutí. Ale pozornost se věnuje věcnosti odvolání, ne procesním pochybením. Díky tomu je všechno rychlejší. V Česku se odvolání většinou více zabývá procesním pochybením, a ne skutečnými vadami a chybami projektu," vysvětluje Johnson.
Ještě vstřícnější než k developerům je polská legislativa k menším stavitelům. Například od roku 2023 vstoupila v platnost novela zákona, podle níž pro stavbu rodinného domu o maximálně dvou podlažích a určeného k vlastnímu bydlení není nutné žádat o stavební povolení vůbec. Stačí jen záměr úřadům nahlásit.
Patologický development
Mohutná bytová výstavba v Polsku s sebou v minulých letech přinesla i negativní jevy. Hlavní kritika směřovala k developerům: část z nich prý zneužila benevolentní legislativy a stavěla sídliště ve stylu "Singapur". Tedy vysoké bytové domy s miniaturními byty v malých rozestupech, v nichž si část nájemníků neužije mnoho slunečního svitu.
Proto se v zemi vžil pojem "patodeweloperka", tedy volně přeloženo patologický development. Problém byl natolik viditelný, že na něj reagovali politici zpřísněním některých parametrů lexu developer.
Nová úprava tak například stanovila povinné vzdálenosti mezi jednotlivými bytovými domy, minimální požadavky na plochy hřišť, parků a zeleně. Každý bytový dům s více než 20 jednotkami musí mít v sousedství hřiště, jehož plocha se odvíjí od celkového počtu bytů.
Novela limituje i vznik mikrobytů určených k nájemnímu bydlení, mezi částí developerů velmi populárních. Už předtím zákon sice zakazoval stavět byty s podlahovou plochou menší než 25 metrů čtverečních, stavební firmy ale toto pravidlo obcházely tím, že minigarsonky označovaly za komerční jednotky. Od roku 2023 se nesmějí stavět s jedinou výjimkou - pokud slouží jako skutečné komerční prostory v přízemí budovy.
Ceny jako ze sna. Ale rostou
V letech 2021 a 2022 se Polsko díky masivní výstavbě stalo evropskou dvojkou co do počtu dokončených bytů při zohlednění velikosti země. Dvakrát za sebou překonalo hranici šesti dokončených bytů na tisíc obyvatel a lépe si vedla jen Francie s více než sedmi byty na tisíc obyvatel.
Statistiky ukazují, že v posledních dvou letech i do Polska přišel mírný útlum. V roce 2023 developeři dokončili 221 tisíc bytů a loni zhruba 200 tisíc. Podobně jako v Česku zpomalení souviselo především s válkou na Ukrajině, následnou energetickou krizí a inflací. Letos očekávají polští statistici nové oživení.
Je tu ale ještě jeden významný ukazatel. Ceny bytů ve Varšavě jsou sice stále podstatně nižší než v Česku, a to jak nových, tak secondhandových, mezi lety 2023 a 2024 se ovšem zvýšily o 13 procent.
Ani intenzivní bytová výstavba tedy není zárukou cenové stability. Polsko totiž doplácí na bytový deficit z minulých let a svůj vliv má i postupující urbanizace, charakterizovaná stěhováním lidí do měst. Přestože podle polského statistického úřadu počet bytů převyšuje počet domácností v zemi v poměru 15,2 ku 12,5 milionu, především ve velkých městech byty stále chybějí.
I když tedy průměrný Polák potřebuje k pořízení nového bytu podle společnosti Deloitte zhruba osm ročních platů a Čech jich musí věnovat více než 13, i ve Varšavě je bytová krize a nedostupnost bydlení stále jedním z hlavních témat.
Video: Koupit byt, nebo počkat? Jsme uprostřed realitní mánie, říká expert
