Byznys - Českého realitního žraloka Radovana Vítka čeká už v pondělí další důležitá bitva v jeho už ročním tažení za ovládnutím developerské skupiny Orco Property Group. V sídle firmy v Lucemburku se 6. ledna schází valná hromada, která rozhodne o novém složení představenstva.
Podle Vítkových představ by z vedení skupiny měli odejít zástupci nepřátelských hedgeových fondů Kingstown a Alchemy, jež tu společně drží přes 23 procent akcií. Pokud tento tah predátorskému majiteli mohutně expandující skupiny CPI vyjde, výrazně pokročí na své cestě k pohlcení svého nejcennějšího úlovku. Získal by v Orku rozhodující vliv.
Zúžit vedení!
Pondělní valná hromada má na programu odvolání devítičlenného představenstva, v němž má dnes Vítkova CPI tři zástupce. „Současné příliš početné představenstvo Orka je nefunkční. Podle našeho názoru by měla mít skupina užší vedení, v němž by zasedali experti na středoevropský realitní trh,“ říká Vítkův investiční ředitel Martin Němeček.
CPI už před měsícem navrhla, aby se nové představenstvo zúžilo na pouhé tři členy: Kromě zakladatele a šéfa skupiny Orco Jean-Francoise Otta by v něm zůstali už jen Vítek a realitní expert Edward Moss Hughes, který byl už dříve zvolen do vedení Orka na Vítkův návrh.
Změna měla proběhnout už před měsícem, tehdejší valná hromada ale byla na poslední chvíli zrušena a odsunuta právě na šestý leden.
Fondy Kingstown a Alchemy s Vítkovým návrhem nadále nesouhlasí. Takže je otázka, jak se k němu postaví ostatní akcionáři. Bez spojenců nemá Vítek šanci změnu prosadit, jeho CPI je sice v Orku největším vlastníkem, ovládá tu však jen lehce přes třicet procent. Výš jít nechce, při překročení třetinové hranice by musela nabídnout ostatním akcionářům výkup jejich podílů, což by ji přišlo podle Vítkova názoru zbytečně draho. Pražský žralok má jiný plán: peníze, které si vyčlenil na „akci Orco“, je ochoten nalít přímo do skupiny a jejích projektů, nehodlá z nich ale nechat vydělat konkurenční akciové fondy.
Německá válečná fronta
Vítek se do Orka naboural na podzim předloňského roku, když prostřednictvím dvou svých offshorových společností z trhu skoupil zmíněný téměř třetinový podíl. Od té doby v holdingu oslabeném úpadkovým řízením postupně dobývá další pozice, aniž by utrácel peníze za nové balíky jeho akcií.
Během loňského roku jeho CPI pohltila bez boje dva realitní fondy Endurance, jež kdysi Orco zakládalo a které dodnes vlastní cenné kancelářské budovy v Praze, v Bratislavě, Budapešti, ve Varšavě a v polském Lublinu. Teď má Vítek zacíleno na další část skupiny – nejlukrativnější dceřinou firmu holdingu - Orco Germany.
Jak jsou tu rozdané karty?
Ve veřejně obchodované německé dceři drží mateřské Orco 55 procent akcií, Vítek tu už dnes je druhým největším akcionářem: jeho firma Tandis získala z trhu 33 procent německého Orka. Teď tu chce navýšit kapitál a stát se tak největším akcionářem i vládcem. Kdyby plán vyšel, mateřská Orco Property Group v německé dceři ztratí vliv.
Už loni představenstva jak mateřského Orka, tak německé dcery schválila finanční injekci pro Orco Germany v podobě nově vydaných akcií za 100 milionů eur. Vítkova firma Tandis do firmy obratem poslala 54 milionů eur, cenné papíry ale zatím v ruce nemá. Navýšení kapitálu totiž provizorně zastavil lucemburský soud na návrh protestujících akcionářů mateřského Orka – právě fondů Kingstown a Alchemy. Není divu, že se jim plán nelíbí: ztráta německé dcery znamená pokles hodnoty jejich vlastních podílů v mateřské skupině.
Odpůrci Vítkem navrhované operace argumentují tím, že německá dcera není ve finančních potížích, a tudíž navýšení kapitálu nepotřebuje. Že je to prostě jen účelová klička k jejímu levnému ovládnutí Vítkem.
Kdo koho pomlouvá?
Před koncem roku zveřejnily nejprve fondy Kingstown a Alchemy a po nich Vítkova CPI otevřené dopisy, v nichž si vyměnily spršku vzájemných obvinění a invektiv. Podle fondů se Vítek pokouší neférově nabourat do klíčové dcery, podle Vítka jsou zase oba zmíněné fondy zastoupené ve vedení mateřského Orka zodpovědné za špatnou finanční situaci celé skupiny.
Fakt je, že Orku se ani po přestálém oddlužovacím řízení pod soudní ochranou nedaří vybřednout z krize. Za prvních devět měsíců loňského roku prodělala Orco Property Group 142 milionů eur, má potíže s hotovostí a se splácením dluhů přesahujících 600 milionů eur. V pokračující finanční tísni není schopna dokončit a v zisku udržet rozpracované projekty. „Potřebujeme jednat s bankami o restrukturalizaci financování na některé projekty, na to ale musíme prokázat, že alespoň nějaký kapitál máme k dispozici. Proto je navýšení jmění tak důležité,“ říká Němeček.
V otevřeném dopise z konce prosince dokonce CPI otevřeně varuje, že mají podílníci Orka na výběr prakticky jen ze dvou možností: buď umožní navýšení kapitálu v dceřiném německém Orku, nebo celou skupinu čeká bankrot.
Jen záminka
Tahanice o německé Orco je ale jen součástí širšího konfliktu. Trvalé soužití CPI v klinči s hedgeovými fondy není reálné. „Máme rozdílný zájem,“ říká Němeček, „zatímco CPI chce v Orku zůstat dlouhodobě a dlouhodobě se chceme věnovat realitnímu byznysu ve střední Evropě, cílem oportunistických fondů typu Alchemy a Kingstown je rychlý zisk z nákupu a prodeje akcií. Z toho plyne úplně jiný pohled na řízení Orka,“ vysvětluje.
Ve skutečnosti jde tak hlavně o to, za jakou cenu jedna nebo druhá strana vyklidí bojiště. Pravděpodobnější ovšem je, že dříve nebo později odejdou hedgeové fondy a Vítkovi se otevře cesta k vládě nad Orkem. Současné boje mají vliv hlavně na to, kolik CPI ostatním minoritářům za jejich akcie jednou zaplatí: každé zhoršení jejich pozice, každé zúžení impéria Orco, totiž snižuje hodnotu jejich podílů a s tím i cenu při potenciálním prodeji.
Podle informací Insideru už v minulých týdnech na CPI přišly nabídky na odkoupení podílů významných minoritářů skupiny. Vítek zatím nabídky odmítá, pokud ale spory o řízení skupiny budou pokračovat a majetek Orca se bude dál drolit podobnými operacemi, jakou teď CPI zkouší v Německu, k dohodě nakonec dříve nebo později dojde.
Přitom je to Vítek, kdo má větší motivaci v Orku vydržet: středoevropskému realitnímu trhu rozumí, jak dokázal během krize, během níž zaznamenala jeho CPI nejrychlejší expanzi. Český realitní žralok má stále chuť své impérium rozšiřovat. „Pracujeme na dalších akvizičních projektech,“ říká jeho investiční šéf Němeček. O detailech nechce mluvit, popřel jen, že by se CPI chystalo účastnit se chystané privatizace polského realitního holdingu PHN, jak o tom média spekulovala. (Nepůjde prý přinejmenším do prvního kola, jen kdyby se PHN neprodal hned a privatizace pokračovala, může se prý postoj CPI změnit.) Skupina ale má i tak rozpracováno hned několik náhradních akvizic v miliardových hodnotách.
Jak skončí zakladatel?
Otázkou je, jak boj o skupinu Orco skončí pro jejího zakladatele Jean-Franciose Otta. Ten zatím v konfliktu hedgeových fondů a Vítka drží víceméně neutrální pozici. CPI ho přinejmenším v této chvíli hodlá nechat v čele firmy a vyhýbá se útokům na něj. Ott se zase nepokouší zhatit Vítkovo německé tažení. Tedy alespoň proti němu neprotestuje otevřeně. Zdá se, že souhlasí s tím, že skupina peníze investorů typu CPI potřebuje.
Otázkou je, nakolik je toto příměří perspektivní.
Bývalý burzovní makléř Ott je nepochybně dobrý stratég. Počátkem 90. let podobně jako ve stejné době Vítek pochopil obrovský potenciál otvírajícího se trhu v postkomunistických zemích. Skupinu Orco začal budovat v Praze a postupně z ní vytvořil významného středoevropského hráče v realitní branži. Nezvládl ovšem úskalí krize. Lidi z CPI ho pokládají daleko víc za vizionáře, schopného skvělých strategických rozhodnutí v expandující firmě než za krizového manažera, který dokáže podnik provést úsporami, škrty a kompromisy vyvolanými finanční tísní.
Navíc má velkorysý Ott jinou náturu než umíněný, dravý, chamtivý, ale v podstatě lakotný Vítek. Pražský miliardář, který léta řídí expanzi své skupiny u tmavé, neokázalé kanceláře v lehce vybydleném pronajatém domě uprostřed Václavského náměstí, má francouzskému kolegovi za zlé třeba to, že si jako šéf Orca pořád drží podíl na soukromém letadle. Podle majitele CPI musí vedení Orka daleko víc šetřit a skupinu řídit úsporněji než dosud. Na druhou stranu si Češi z CPI uvědomují, že jim Ott otevírá dveře k velkému evropskému byznysu, že disponuje neocenitelnými kontakty. A tak je otázka, zda nakonec mezi oběma realitními magnáty převáží styčné body, nebo se časem naopak zostří jejich konflikty.
ZUZANA KUBÁTOVÁ
